房产销售怎么找客源，房地产销售怎么找客户

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

开发商为了卖房，已经魔怔了。

昨天看到一个新闻，说重庆一楼盘，出动了6个人，冒着40度高温，上门为客户“打谷子”。

不知道客户有没有被感动到，反正，房子真的卖出去了。

这个楼盘的负责人还骄傲地说，只要客户需要，我们都会尽力满足。之前他们还帮业主晒豇豆收豇豆，甚至布置结婚现场。

我把这个新闻转给在广州做营销总的朋友：你看，想卖房子其实不难，你们多学学人家！

他被我给整乐了：你咋知道不难，你咋知道我们没学？荔枝换房这么牛逼的创意，不就是我们广州搞的嘛！

反正现在这行情，怎么才能把房卖出去，是他们这帮营销总最头痛的事情。

上渠道，请白衬衣这一招，他们已经试过了，但佣金越给越高，效果却不太好。

听说，广州的开发商都在给他们打工

于是乎，开发商们营销手段开始花样百出，只要能引流，那就大胆搞：

有在价格上面创新的：一口价、特价房、工抵房、清盘价、购房节……

有在首付款上面动脑筋的：首付分期、0首付……

还有只有你想不到，没有他们不敢搞的：荔枝换房、买贵赔差价、买房送10年物业费、30天无理由退房……

上述这些招数，对卖房子有多大帮助我不知道，但对买房的人来说，这些招数看起来很诱人，但大多数都没啥用（很多还是当年恒大玩剩下的），是化学的成分，是特技的头发。

信吗？信了你就输了。

去年限价刚刚推行时，广州市场流行什么，你还记得吗？

是一口价！

不分楼层，不分户型，不分朝向，统统一个价。

横沥岛的JSYQ，全场36051/㎡；

横沥岛的YYW，一口价36049/㎡；

庙头的ZLF，78㎡和89㎡的，全部卖45910元/㎡；

科学城的SDTY，首开一口价3.77万/㎡。

很多人的第一反应是什么？

既然都一个价，抢到高楼层又朝南的不就是血赚吗，还不得赶紧抢！

我有个粉丝，为了抢ZLF的好楼层，甚至提前交了50万的锁房费，就怕抢不过。

但这群人真的赚到了吗？

恐怕没有。

1、一口价，看似给了你一个占便宜的机会，实际上大幅限制了你的选择权。

因为谁都想赚便宜，预算更高的那批人，本来可以自由选择楼层和朝向，现在却只能拼手速。

预算不太够的那批人，本来可以妥协一点居住体验，便宜上车，现在想买的户型却可能被一口价给平均，反而更贵了。

2、你想的是我占了好大一便宜，开发商想的是这一茬韭菜可真好割。

那些跟好朝向、好楼层一个价的天地楼北向户型，只是用来衬托其他户型的性价比的，往往还是会降回去。

我看了一下，当年玩一口价的盘卖剩下的低楼层，后面绝大部分都成了所谓的“特价房”，价格要比原来的一口价低上不少。

比如庙头的ZLF，去年9月首开一口价4.59万/㎡起，11月就有30套左右的低楼层特惠房源，约4.2万/㎡起，美其名曰“清栋计划”。

去年下半年开始，市场开始下行，限价不再是借口，一口价逐渐退出江湖，兜不住的开发商们，又打起了价格战。

你卖工抵房，我就卖总经理特惠房，你搞98折，我就送物业费……

卷到最后，开发商们突然发现，降价除了让自己利润越来越薄，不但没吸引来更多购房者，反而把不少想买的人给吓跑了。

至少20个粉丝跟我说：你说这个盘现在买很划算，万一过两天又跌了呢？

怎么办？

扩充客源，让不够钱买房的人，也能买。

给客户开个后门，不够钱就首付分期，原定7天内要给齐的首付款，可以1年、3年甚至5年内给齐。

增城石滩的LY，1成首付，最长可分期6个月；

老黄埔内的HPXC，可以在今年内交齐首付签约；

黄埔香雪的LLGJ，限时限量首付长分期。

如果非常十分确定自己在规定时间内能凑齐首付，且开发商非常值得信任，申请一下也不是不行，毕竟钱拿手里还能收点利息。

不过作用也挺鸡肋的，毕竟只是分期不是打折，该给的钱一分不少，只是延缓了交钱的时间而已。

比首付分期更猛的，是“0首付”。

不够钱买房，开发商“变”也帮你把钱“变出来”。

操作方式，说白了就是首付贷。

有的项目，只需要给1成首付，或者几万定金就能走首付贷流程。

例如增城的SDQC，房子总价200万，首付三成需要60万，你手里只有20万，楼盘的人可以帮你从贷款公司借40万给齐首付，再去申请房贷。

这40万，可以分好几年还清，开发商甚至还会帮你垫付一两年的利息。

石滩的LHGJ，给2万定金后连验资都不用，就能跟开发商申请了，这是一点也不怕买房人跑路啊。

不到10万块你就能在广州买房，是不是觉得人生突然充满了希望？

天上不仅掉馅饼，竟然还是肉馅的！

我不想打击你在广州拼搏的激情，但这馅饼，是过期肉做的，吃多了是会拉肚子的。

1、很多人都没意识到，0首付并没有从根本上解决买房人的资金问题，因为借的钱，迟早要还回去。

2、首付贷还会增加买房成本，毕竟没人会白借钱给你，也不是所有开发商都会包圆利息支出，看起来利率可能不高，但实际利率往往高得吓人。

3、头几年，既要还房贷，还要还首付贷，压力是别人的好几倍，断供的利剑时刻悬在头顶。

4、首付贷本身不是能放在台面上讲的东西，万一里边涉及了啥违规操作，借钱的金融结构被查了，开发商不认账，法律也不认可，这哑巴亏，只能自己吞了。

这年头，大家都抢着提前还贷，你还在给自己加杠杆，不是找死吗？

正如奶茶行业里的复刻借鉴，广州楼盘的营销手段，同样是互相复制粘贴，你有我有大家都有。

当大家的营销手段都如出一辙的时候，如何让游戏里的其他玩家不敢跟着下筹码，如何吸引更多买房人的关注？

增城中新的JDYS，使出的招数是：买贵必赔。（恒大：这个我熟啊！）

房子降价，就赔差价！

说得很好听，实际上也就是一个噱头。

1、仅限首开当天，等你知道这事的时候，活动都过期了；

2、有效期只有一年，可以保证今年内不降价，但不能保证明年后年不降价。

增城现在这形势，一个要可能要卖3年以上的盘，一个开发商自己对自己都没信心的盘，你敢放心吗？

3、退还差价，并不是退现金，而是以物业费的方式。

就算是楼盘在一年内降价了，开发商也毫无损失，物业费嘛，少收一点根本不影响。

广州某国企开发商，则搞了一场盛大的发布会，宣布旗下项目，买入30天内，可无理由退房。

活动期间，任意客户购买广州区域内指定楼盘，签署认购书同时加签1份无理由退房确认书，即可在规定时间内退房。（恒大：卧槽，这个我也熟啊！）

说白了，就是给你一个后悔的机会。

能搞这个活动，证明这个国企确实非常自信，一是对自己的产品品质有信心，不怕被退房；二是对自己的实力有信心，真退房也没啥压力。

对一些容易冲动买房的人来说，这算是一个不错的福利吧。

不满意，有更喜欢的，价格降了，咱就退！

但对于大部分的购房者来说，其实聊胜于无。

这年头，谁买房还不货比三家再入手啊？又不是慢了一步就抢不到房了。

而且，搞这活动的，除非是国、央企，有保障的开发商能信任，其他民营的就别太期待了。

毕竟这类活动，是有风险的。

你可能没注意到，所谓的无理由退房，往往都有一小段“免责声明”：具体以各楼盘实际执行为准。

无理由退房说得轻松，但怎么退、多长时间内退这些细则，都是一笔糊涂账。

最后会不会变成有条件退房、退款不退息，无限期退款，甚至被拒绝退房，谁又能说得准呢？

坦白讲，上面说的这些营销手段，并不是说都是骗人的套路。很多其实是开发商为了卖房，迫于无奈才想出的不是办法的办法，我也很能体会开发商们的不容易。

但问题是，这里面有一些，游走在灰色边缘，可能让买房人面临巨大的财务和法律风险；

有一些，又是形式大于内容的噱头，能不能让买房人动心，我觉得效果存疑。

话说回来，虽然你们老喜欢在我的文章底下留言：你不买，我不买，明天还能降两百。

但我确实觉得，当开发商诚惶诚恐、求着你买房的时候，真的不失为一个不错的下手时机。

1、开发商越卑微，买家的讲价空间越大，我听说南沙已经有楼盘可以当场砍价了。

2、原本抢也抢不到的市区，很多价格已经很香了，甚至还在打价格战。

3、利率越降越低，买房成本已经是史上最低水平了。

4、楼盘竞争大，产品也卷得厉害，户型越做越极致，对买房人也是好消息。

当然，大家更要记住，与其冲着这些花架子优惠去买房，还不如看多几个楼盘做个对比，买个最合适自己的，价格高点也无所谓。实在不知道怎么选，还可以问我或者哈皮。

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