2022年，楼市空前萧条。有些人别有用心，四处奔走、大声疾呼，再次提出“涨价去库存”；于是，房子是“买涨不买跌”的谬论甚嚣尘上。

这些人可以说是居心叵测，他们用陈词滥调来误导多套房老业主，转移老业主的注意力，把市场由于供大于求而形成的正常的、应有的价格调整说成是:下跌是因为下跌造成的。

这真是强词夺理到了无以复加的程度了。他们的目的就是:让多套房的老业主继续惜售观望；自己则暗度陈仓，趁机高价脱手多余的房子。最后，套住的是那些盲信了他们的多套房房主。

我在这里郑重其事地给大家澄清一下:

2022年大部分地区的房价下跌是市场经济规律造成的，是房子长期供大于求形成的，也是物极必反的事物发展的一般规律造成的，绝对不是没有继续上涨造成。买房的人越来越少，是需求减少影响的，不是房价下跌决定的。

某种商品在某些区域或者是某一阶段，呈现出来的“买涨不买跌”是符合逻辑的。但是不是所有的商品在所有的区域所有的阶段都符合“买涨不买跌”的逻辑。我今天还要告诉大家:

“买涨不买跌”只是一种炒作现象、炒作心理或者炒作手段，而绝不是事物发展的普遍规律更不是经济发展的一般规律。

既然“买涨不买跌”是一种现象，它就有消失不见的时候；是一种心理，它就有回心转意的时候；是一种手段，它就有失去灵验的时候……

那么，房价要实现“买涨不买跌”就必须具备以下几点：

第一、正处于价格洼地或者是价格适中，甚至可以略微偏高。

处于价格洼地的区域，房价肯定要向较高水平看齐，因此才可以实现。这是价格规律决定的。我们看《马克思恩格斯全集》第25卷：

市场价格包含这样的意思：对同种商品支付相同的价格，虽然这些商品可以在极不相同的个别条件下生产出来，因而会有极不相同的成本价格。

这就是马克思和恩格斯对商品市场价格的阐述。什么意思呢？就是说：

对相同商品的价格应该支付相同的价格，尽管它们的生产成本可能不同。

由此可见，同一城区的房子，或者说是同一档次城市的房子，价格应该一致或者相近，尽管它们的成本不同。

大家能够理解吗？比如同样是发达省份的沿海三线城市，那么房价也应该趋于相同或者是相近。尽管它们的成本不同。就是说，尽管可能两个城市的地价和人工等成本不同，但是房子的价格也不应该相差太过悬殊。如果相差太悬殊，那么那个价格低的城市，就处于价格洼地，就有很大的上升空间，就可以实现“买涨不买跌”。

处于洼地，只要房价一抬头，买方就立即蜂拥而上，从而形成不断上涨的趋势。

比如我们山东威海，2015年的时候，新房价格是6800元/㎡，二手房是4000元/㎡。我跟河南、湖北、四川等地的客户谈起，他们都表示应该立即投资，因为这个价格处于价格洼地。何以见得？他们都这样说的:

“我们这边是内陆地区，县城的房价都将近一万了；你们是沿海开发旅游城市，没有理由这么低。”

这就可以用马克思的市场价格理论来解释。就是:同类商品的价格应该看齐，不管它的成本是怎样的。

那时，我们威海的房价怎么也应该向内陆地区县城的一万看齐，是显而易见的吧？

结果，2016年威海的房价上涨了20%，到了2017年上涨了40%，到了2018年则翻了一翻还多:新房是15000元/㎡，二手房是10000元/㎡。新房是2015年的2·2倍，二手房是2015年的2.5倍。

威海当时前来买房者趋之若鹜，当地的刚需也由于担心房价继续大涨而迫不及待地上车了。由于处于价格洼地，威海在2015年到2019年这几年中，实现了“买涨不买跌”。但是，当价格跟外地三线城市看齐以后，威海的房价即使上涨也没有人买了，于是开始横盘，到了2022年，略微下跌。

再比如：

市场上卖的西红柿，大家都卖4元/斤，尽管商户们的运输费用不同，人工价格不同，摊位费用不同，但是都要卖4/斤；此时有一个人非要卖到8元一斤，谁买他的？即使是他从千里之外运来的，即使他的摊位费用是别人的两倍，可这也是西红柿啊！你成本高关别人什么事啊？

马克思的意思就是：决定商品价格的主要因素是商品的供求关系和商品本身的属性，而不是它的成本。

第二、人们必须有匹配的购买力，或者可以有足够能力和信心去加大杠杆。

在商品价格上涨期入市，必须有匹配的购买力来确保；或者有足够的空间让人们加大杠杆透支购买力。

比如，一套房子价格是50万，居民买得起；涨到80万的时候，居民掏空六个钱包，还买得起；涨到120万的时候，居民贷款30年，分期付款，赔上几十万的利息，也依然能够承受；可是当涨到200万的时候，居民加大杠杆超出了极限，连利息都还不起的时候，“买涨不买跌”就成了一句空话。

假设一个居民手里只有20万、月收入是3000元，你让他去购买300万的商品；即使是准知道20年以后这件商品能够涨到800万，居民也买不起啊！因为他即使是砸锅卖铁、掏空九个钱包付了首付，可是他的收入无法支撑这个能够捅破天的“大杠杆”啊！

我们的居民的杠杆率已经达到70%，请问还有多大的空间？这个时候，如果再涨价，买方就得加更大的杠杆，压力就更大，实现的可能就更是没有了。所以，当加杠杆到了极限，人们就不是“买涨不买跌”而是“买跌不买涨”。直跌倒人们有能力接盘的时候，价格才有希望止跌企稳，然后再谋求回升。

第三、人们对此商品有一定的需求来支撑。

需求包括生活所必需，也包括投资和投机炒作的需求。

我们的房子现在显然缺乏这三种需求。生活所必需的，越来越少，大部分刚需都早已有房子了；改善型需求，实则是可有可无，即可改可不改；投机和投资又不被支持，也不敢抬头，也觉得风险太大。

所以，当下，房子的涨价就是累积风险，谁买到手，就是接手了风险而不是继续涨价的利润。因为，房价的上涨已经是“无源之水、无本之木。

第四、人们的收入水平上涨的幅度支撑价格上涨的幅度，让人们充分觉得还有上涨空间。

如我们威海的二手房价格：

2015年是4000元/㎡，对应的人均月收入是3000元，是1.3倍。

到了20218年，二手房价格是10000元/㎡，对应的人均月收入是4000元，是2.5倍。

由此可见，房价上涨了2.5，而人均月收入只上涨了1·3倍。人均月收入上涨水平远低于房价上涨幅度。这样，即使居民有房价上涨预期，也没有能力加杠杆购买了。因为，房价越是上涨，人们距离有能力购买越是遥远，越是无能为力了。这个时候“买涨不买跌”又成了一句空话。

有人大声叫嚣“买涨不买跌”，就是在掩盖市场真相，破坏市场规律，误导老业主；他们让老业主在犹豫中失去脱手的机会，而自己则趁机套现跑路。

所以说，“买涨不买跌”的理论，对有些人来说，是一种借口和托词；对有些人来说，是一种蒙蔽和盲导；对有些人来说，则是一种掩护出逃的高大盾牌。希望有多套房子的老业主们擦亮眼睛，不抱幻想赶紧出手。

当然，你以后如果想当积极纳税（房产税）的标兵，就请你相信“买涨不买跌”，继续等待房价回升。如果你没有落得坐以待毙的下场，就一定会赢得大家发自内心的佩服！我衷心佩服你！

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涨价去库存是谁提出的_知乎,涨价去库存是谁提出来的

2022年大部分地区的房价下跌是市场经济规律造成的，是房子长期供大于求形成的，也是物极必反的事物发展的一般规律造成的，绝对不是没有继续上涨造成。买房的人越来越少，是需求减少影响的，不是房价下跌决定的。

“买涨不买跌”只是一种炒作现象、炒作心理或者炒作手段，而绝不是事物发展的普遍规律更不是经济发展的一般规律。

既然“买涨不买跌”是一种现象，它就有消失不见的时候；是一种心理，它就有回心转意的时候；是一种手段，它就有失去灵验的时候……

对相同商品的价格应该支付相同的价格，尽管它们的生产成本可能不同。

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