2022年春节时，西安二手房库存量是10万+套，经过半年多的努力救市，截止到今天，西安二手房的挂牌量已经超过了13万套。

数据来自：诸葛找房平台

救市反而救出了反效果？肉眼可见的是，西安二手房抛盘数量迅速增多，库存进一步加大。

今年7月，西安彻底取消对二手房价格的指导，距今过去已经超百天，但降价甩卖房源却充斥着各种平台，140天内0成交小区比比皆是。

二手房库存压顶，昨日，西安住建公布10月二手房网签情况，毫无悬念，不但降，还是猛降，而且连降3个月，很多房东心态已经变了！

但依然有很多小区因为某些原因，在过去90天逆袭，霸榜二手房成交榜单。

13万套库存压顶，西安二手房已连降3月

11月2日，西安住建局公布10月二手房网签情况。

10月二手房网签备案面积45.89万平方米，环比下降26.36%，同比增长31.91%；其中，住宅网签备案面积42.27万平方米（4390套），环比下降27.73%，同比增长27.74%。

与9月份相比，10月西安二手房网签备案面积一下少了16.43万平米，环比跌幅达到26.36%；住宅类网签备案面积，比9月少了16.22万平方米，环比跌幅27.73%，网签套数比9月少了1695套。

这种断崖式跌幅，在西安二手房历史上非常罕见。救市效果大打折扣，无论是销售面积，还是销售价格，都没有回暖。

据贝壳数据，10月份，西安二手房房价为15607元/㎡，环比下跌0.6%，同比下跌5.4%。

相比于去年的行情，西安的确有很多小区二手房在降价。

究其原因，有以下几点：

1、疫情导致。国庆节后，西安疫情反反复复，出行受限，在一定程度上影响了二手房的交易。

2、经济不景气。受疫情和全球经济影响，很多人的收入下滑，直接影响换房或者买房计划。

3、库存积压重。据统计，西安二手房目前的挂牌量为13.1万套，如果按照10月份4390套的消化能力，至少需要29.84个月（近2年半）时间才能完全消化完。

房子越是不好卖，房东越着急出手，所以现在市场上的降价甩卖已成常态。

4、新房供应充足。据统计，10月份，西安新房供应5058套，31个楼盘开盘，只有11个摇号，占比只有35%。其中还有1个楼盘开盘0核验，大部分楼盘开盘去化率一般。

相比于二手房，新房市场到处都是产品品质更优质的楼盘。

一方面新房市场不缺房，大多楼盘都是平销，不需要摇号，买房变得更容易；

另一方面，相比于二手房，新房没有税费，所以大部分人更愿意去买新房；

此外，受疫情和经济双重冲击后，依然要买房的，一般都是经济实力比较雄厚的购房者。而这部分人，在购房者人群中，占比很小，所以，受购房者结构影响，新房市场分去了二手房的一大块蛋糕。

大力救市之后，市场上的购买力没有增加，反而刺激了二手房的抛售潮。

140天0成交小区曝光，西安一批二手房难了

9月份，小编统计了一版90天0成交楼盘，如今距离上一个90天过去140天了，统计到的较受关注的小区里，这些0成交楼盘里，依然还有58个小区没有开壶。

打破140天0成交的小区，成交套数也在个位数，大多数都是1-2套，没有一个小区逆袭。

观察这些140天0成交的小区，之所以难卖，无非以下几个原因：

1、小区太新，不满五年，税费高。比如：中海曲江大城、天地源大都会、保利天悦五六期等，这种不满五的小区，100平米户型下来，税费至少在10万左右，很多人宁愿选同片区新房，或者满五的二手房。

2、房龄老。房龄太老，会影响按揭时长以及首付款额度，所以，在二手房市场，老房子贬值和不受欢迎也是因为这个原因。比如枫叶别墅苑、环亚花园等这类老小区，其实在西安90天0成交队伍里，有很多，小编只是摘取个别小区当做案例。

3、教育资源差。西安二手房市场的主力军是学生家长，教育资源是二手房是否受欢迎的关键指标。

那二手房市场卖的好的小区有哪些呢？

意料之外，情理之中，二手房销冠居然是这个小区

据统计，在过去90天里，卖的最好的二手房小区是位于大寨路上的恒大城。

上个月，卖的最好的魏玛公馆和白桦林居小区排名逐渐靠后。

但9月份二手房销冠魏玛公馆90天内成交数为60套，而10月销冠的90天销量为42套，少了18套。

从价格上看，90天内成交量排名前三的小区，在房价上做出了很大让步，恒大城均价下降431元/㎡，嘉园蓝湖九郡均价下降240元/㎡，宏府麒麟山均价下降224元/㎡。

令人意外的是，位于高陵的嘉园蓝湖九郡居然卖的这么好。

得益于产业园的扩张，高陵迎来前所未有的利好预期，而地铁四期路线规划曝光，多条线路通往高陵，这又大大缩短了西安和高陵的距离，相比于西安1.5+的房价，高陵7/8千的房价，对很多刚需来说，确实很具有吸引力。

其实不难看出，这些二手房销冠小区，有以下这些特点：

1、板块内学校资源紧张。比如恒大城、白桦林居、魏玛公馆等。恒大城得益于新修建的雁塔区第三中学和第四小学，从一个普通的灰姑娘，一下升级为片区内的香饽饽。白桦林居、魏玛公馆也是因为板块内经开第一学校民转公后，价值提升，备受欢迎。

2、配套成熟。基本上卖的好的所有二手房小区，周边配套都不差。

3、小区自身品质硬。大多都是品牌小区，物业服务等，都不会太差，所以备受欢迎。

以上是小编对近期二手房市场表现的分析。二手房市场目前已经触底，如果愿意花费时间，或许是个不错的上车机会。

另外，考虑二手房的朋友，一定要提前做足功课，好好研究小区所处区域的发展前景、配套、学区、地铁、物业等多方面因素。在满足自住的条件下，也要考虑到房子的性价比，以及小区后期保值增值的能力和市场流通性。

对此，你怎么看？欢迎评论区留言讨论~

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